Freddie Mac 公司
房地美（Freddie Mac）
公司简介
联邦住宅贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation），俗称房地美（Freddie Mac），是美国两大政府赞助企业（GSE）之一，另一家是房利美（Fannie Mae）。房地美于1970年由国会立法创立，使命是通过购买银行发放的住房抵押贷款并将其证券化，为美国住房市场提供流动性和稳定性。
房地美的商业模式本质上是金融中介：它从银行和贷款机构购买合格的住房抵押贷款，将这些贷款打包成抵押贷款支持证券（MBS），以自身信用为其担保，然后在资本市场上出售。这一过程释放了银行的资本，使其能够发放更多贷款，从而促进住房所有权的普及。
作为政府赞助企业，房地美享有隐性的政府信用担保——市场普遍相信如果房地美陷入困境，联邦政府会出手救助。这种"大而不能倒"的地位赋予了它极低的融资成本，构成了一种独特的竞争优势。然而，这也意味着其经营决策受到政治因素的深刻影响，管理层面临来自国会和监管机构的多重压力。
2008年金融危机中，房地美因抵押贷款市场崩溃而陷入严重亏损，被联邦政府接管至今。
投资故事
房地美是巴菲特早期最成功的投资之一，也是他因管理层问题及时止损的典型案例。
1988年：大举买入。 巴菲特在1988年股东信中宣布"大手笔买进了联邦住宅贷款抵押公司优先股（'房地美'）和可口可乐"。他对房地美的看好基于几个关键判断：作为政府赞助企业，房地美享有极低的融资成本和隐性的政府担保；住房抵押贷款市场规模庞大且稳定增长；公司利润丰厚且资本回报率极高。
巴菲特在信中表明了长期持有的态度："当我们持有既拥有出色业务又拥有出色管理层的公司股份时，我们最喜欢的持有期限是——永远。"
1988-1999年：持续重仓。 伯克希尔的房地美持仓从最初约240万股优先股逐步增长。到1995年，持有1250万股，成本2.601亿美元，市值已达10.44亿美元，涨幅约4倍。到1998年，持有6030万股，成本3.08亿美元，市值高达38.85亿美元——超过12倍的投资回报。
在此期间，房地美是巴菲特核心投资组合的重要成员，常与喜诗糖果、富国银行等一起被提及。巴菲特注意到房地美与其投保业务之间存在潜在的关联风险——他在1994年和1996年的信中指出，如果南加州发生大地震，伯克希尔不仅要承担巨灾保险赔付，同时在房地美和富国银行的持股价值也可能大幅缩水。
2000年：果断清仓。 巴菲特在2000年"几乎卖光了所有的房地美和房利美持股"。这次清仓的时机极为精准。巴菲特虽然没有在信中详细解释卖出原因，但后来的事态发展表明，他对房地美管理层的行为和公司日益激进的经营策略感到了不安。
2003年：丑闻印证。 房地美曝出了"令人瞠目结舌的规模和胆大妄为的舞弊行为"。巴菲特在2003年股东信中将房地美作为衍生品危机的例证，指出"无论你的金融知识多么渊博，你都不可能通过阅读一家重度使用衍生品的公司的披露文件来了解其头寸中潜伏着什么风险"。
2008年：政府接管。 房地美和房利美在金融危机中崩溃，被联邦政府接管。巴菲特在2008年信中尖锐地评价："衍生品让房利美和房地美多年来大规模虚报收益。它们复杂到连它们的联邦监管机构——联邦住房企业监管办公室（OFHEO）——也完全看不明白账目。该机构100多名员工除了监管这两家机构之外别无他事，却依然对它们的账目造假毫无察觉。"
巴菲特在2000年清仓的决定，使伯克希尔完美地避开了这场灾难。
巴菲特评价精选
"1988年，我们大手笔买进了联邦住宅贷款抵押公司优先股（'房地美'）和可口可乐。我们打算长期持有这些证券。事实上，当我们持有既拥有出色业务又拥有出色管理层的公司股份时，我们最喜欢的持有期限是——永远。" ——1988 巴菲特致股东信
"如果我们因为南加州大地震而承受巨额巨灾赔付，那同时我们在喜诗糖果、富国银行和联邦住宅贷款抵押公司（房地美）的持股价值也很可能大幅缩水。" ——1994 巴菲特致股东信
"如果我们处理衍生品的经历——再加上去年曝光的房地美那令人瞠目结舌的规模和胆大妄为的舞弊行为——让你开始对衍生品领域的会计产生怀疑，那恭喜你变聪明了。" ——2003 巴菲特致股东信
"衍生品让房利美和房地美多年来大规模虚报收益。它们复杂到连它们的联邦监管机构也完全看不明白账目。该机构100多名员工除了监管这两家机构之外别无他事，却依然对它们的账目造假毫无察觉。" ——2008 巴菲特致股东信
投资启示
房地美是巴菲特关于管理层诚信和"及时止损"的经典案例。从1988年买入到2000年卖出，巴菲特在房地美上赚取了超过10倍的回报。更重要的是，他的清仓时机恰好在管理层问题全面暴露之前——这不是运气，而是对管理层行为变化的敏锐洞察。
房地美还是巴菲特对衍生品风险的认知来源之一。房地美大量使用复杂的金融衍生工具进行利率风险对冲和投机，其账目的复杂性甚至超出了专职监管机构的理解能力。巴菲特后来将衍生品比作"大规模金融杀伤性武器"，这一观点很大程度上源自他在房地美投资中获得的第一手经验。
从能力圈角度看，房地美投资展示了金融类企业的特殊风险。巴菲特在1988年买入时看到的是一个享有政府担保、利润丰厚的简单业务模型。但随着时间推移，管理层通过复杂的衍生品操作和激进的会计处理，将原本简单的业务变得不透明。当巴菲特无法再清楚地理解公司的真实风险状况时，他选择了离场——这是对能力圈原则的忠实执行。
房地美案例还提醒投资者注意"政府赞助企业"的特殊陷阱：隐性政府担保可能导致管理层过度冒险（道德风险），而政治因素的介入则可能扭曲正常的商业决策。护城河如果建立在政策特权而非真正的竞争优势之上，其可持续性就存在根本性的疑问。
1992 巴菲特致股东信 3
...%|18.1%|$ 70|$ 61 可口可乐 (The Coca-Cola Company)|7.1%|7.0%|82|69 联邦住房抵押贷款公司（房地美）(Federal Home Loan Mortgage Corp.)|8.2%(1)|3.4%(1)|29(2)|15 盖可保险 (GEICO ... ...00 93,400,000|可口可乐 (The Coca-Cola Company)|1,023,920|3,911,125 16,196,700|房地美 (Federal Home Loan Mortgage Corp.)|414,257|783,515 34,250,000|盖可保险 (GEIC... ...还有 1 处提及 查看原文 →
1996 巴菲特致股东信 3
...难。这种可能性虽然不大，但也不是天方夜谭。如果加州真的发生了一场大到触及我们赔付上限的地震，我们在其他方面几乎肯定也会受到打击。比如说，喜诗糖果 (See's)、富国银行 (Wells Fargo) 和房地美 (Freddie Mac) 都可能遭受重创。不过总的来说，我们应该能够应对这些风险的叠加。 ...The Coca-Cola Company)|8.1%|180 华特迪士尼公司 (The Walt Disney Company)|3.6%|50 房地美 (Federal Home Loan Mortgage Corp.)|8.4%|77 吉列公司 (The Gillette Company)|8... ...还有 1 处提及 查看原文 →
2008 巴菲特致股东信 3
...险。它们大幅增加了金融系统中的杠杆和风险。它们使得投资者几乎不可能看懂和分析我们最大的商业银行和投资银行。它们让房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 多年来大规模虚报收益。房地美和房利美复杂到连它们的联邦监管机构——联邦住房企业监管办公室 (OFHEO)——也完全看... 作为一个监管有效性的案例研究，让我们再仔细看看房地美和房利美的例子。这两个庞然大物由国会创立，国会对它们保持着控制权，规定什么可以做、什么不可以做。为了加强监管，国会在1992年设立了OFHEO，叮嘱它确保这两头巨兽循规蹈矩。以投入监管任务的人力来衡量，这一举措使房利美和房地美成为我所知的监管最严密... ...还有 1 处提及 查看原文 →
1991 巴菲特致股东信 2
...,500|$ 1,300,500 46,700,000|可口可乐|1,023,920|3,747,675 2,495,200|联邦住房贷款抵押公司（房地美）|77,245|343,090 6,850,000|盖可保险|45,713|1,363,150 24,000,000|吉列|600,000|1,... ...。健力士是新建的仓位。但另外七只股票一年前就已持有（考虑到吉列从优先股转为普通股的调整），其中六只持股数量不变。唯一的例外是联邦住房贷款抵押公司（"房地美"），我们的持股略有增加。我们按兵不动的行为反映了一个观点：股票市场就像一个财富再分配中心，把钱从好动的人手里转移到有耐心的人手里。（我只是半开玩... 查看原文 →
1993 巴菲特致股东信 2
...BC)|13.0%|18.2%|$ 83(2)|$ 70 可口可乐 (The Coca-Cola Company)|7.2%|7.1%|94|82 房地美 (Federal Home Loan Mortgage)|6.8%(1)|8.2%(1)|41(2)|29(2) 盖可保险 (GEICO)|48... ...00 93,400,000|可口可乐 (The Coca-Cola Company)|1,023,920|4,167,975 13,654,600|房地美 (Federal Home Loan Mortgage "Freddie Mac")|307,505|681,023 34,250,000|盖可... 查看原文 →
1997 巴菲特致股东信 2
...可乐 (The Coca-Cola Company)|8.1%|216 迪士尼 (The Walt Disney Company)|3.2%|65 房地美 (Freddie Mac)|8.6%|86 吉列 (The Gillette Company)|8.6%|82 华盛顿邮报 (The Washi... ...3,337.5 21,563,414|迪士尼 (The Walt Disney Company)|381.2|2,134.8 63,977,600|房地美 (Freddie Mac)|329.4|2,683.1 48,000,000|吉列 (The Gillette Company)|600.0|4... 查看原文 →
1999 巴菲特致股东信 2
...---|---😐---: 美国运通 (American Express)|11.3%|228 可口可乐 (Coca-Cola)|8.1%|144 房地美 (Freddie Mac)|8.6%|127 吉列 (Gillette)|9.0%|53 M&T银行 (M&T Bank)|6.5%|17 华盛... ...-: 50,536,900|美国运通|$1,470|$8,402 200,000,000|可口可乐|1,299|11,650 59,559,300|房地美|294|2,803 96,000,000|吉列|600|3,954 1,727,765|华盛顿邮报|11|960 59,136,680|富国银行... 查看原文 →
2000 巴菲特致股东信 2
2000年，我们几乎卖光了所有的房地美 (Freddie Mac) 和房利美 (Fannie Mae) 持股，以15%左右的仓位买入了几家中型公司，买了少数几家发行人的高收益债券（确实很少——这个类别被叫做"垃圾债券"不是没有原因的），并增持了高等级抵押贷款支持证券。目前我们的持仓中没有什么"便宜货... ...例 (1)|伯克希尔应占未分配经营收益（百万美元）(2) ---|---😐---: 美国运通|11.4%|$ 265 可口可乐|8.1%|160 房地美|0.3%|106 吉列|9.1%|51 M&T银行 (M&T Bank)|7.2%|23 华盛顿邮报|18.3%|18 富国银行|3.2%|11... 查看原文 →
公司索引 1
... 篇 大都会通信（Cap Cities/ABC）— 22 篇 吉列（Gillette）— 19 篇 卡夫亨氏（Kraft Heinz）— 17 篇 房地美（Freddie Mac）— 16 篇 美国合众银行（U.S. Bancorp）— 15 篇 所罗门（Salomon）— 15 篇 苹果（Appl... 查看原文 →
1988 巴菲特致股东信 1
1988年，我们大手笔买进了联邦住宅贷款抵押公司优先股（"房地美"，Freddie Mac）和可口可乐 (Coca-Cola)。我们打算长期持有这些证券。事实上，当我们持有既拥有出色业务又拥有出色管理层的公司股份时，我们最喜欢的持有期限是——永远。我们跟那些一见公司表现好就急着卖出锁定利润、却顽固地... 查看原文 →
1989 巴菲特致股东信 1
...692,375 23,350,000|可口可乐 (The Coca-Cola Co.)|1,023,920|1,803,787 2,400,000|房地美优先股 (Federal Home Loan Mortgage Corp.)|71,729|161,100 6,850,000|盖可保险 (GEI... 查看原文 →
1994 巴菲特致股东信 1
...着"最坏情形"——当然我们知道这很难判断，因为你完全可以想象纽约长岛飓风、加州大地震和超级巨灾X同时发生在同一年。此外，保险损失还可能伴随着非保险方面的麻烦。比如说，如果我们因为南加州大地震而承受巨额巨灾赔付，那同时我们在喜诗糖果、富国银行和联邦住宅贷款抵押公司（房地美）的持股价值也很可能大幅缩水。 查看原文 →
1995 巴菲特致股东信 1
...467.5 100,000,000|可口可乐 (The Coca-Cola Company)|1,298.9|7,425.0 12,502,500|房地美 (Freddie Mac)|260.1|1,044.0 34,250,000|盖可保险 (GEICO Corp.)|45.7|2,393.2 4... 查看原文 →
1998 巴菲特致股东信 1
...99|13,400 51,202,242|华特迪士尼 (The Walt Disney Company)|281|1,536 60,298,000|房地美 (Freddie Mac)|308|3,885 96,000,000|吉列 (The Gillette Company)|600|4,590 1... 查看原文 →
2003 巴菲特致股东信 1
如果我们处理衍生品的经历——再加上去年曝光的房地美 (Freddie Mac) 那令人瞠目结舌的规模和胆大妄为的舞弊行为——让你开始对衍生品领域的会计产生怀疑，那恭喜你变聪明了。无论你的金融知识多么渊博，你都不可能通过阅读一家重度使用衍生品的公司的披露文件来了解其头寸中潜伏着什么风险。事实上，你对衍... 查看原文 →
2009 巴菲特致股东信 1
住房抵押贷款市场由联邦住房管理局（FHA）、房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）的政府规则所主导。它们的贷款标准拥有压倒性的影响力，因为经它们担保的抵押贷款通常可以证券化，实际上转化为美国政府的义务。目前，符合这些担保条件的传统现场建造住房买家可以获得利率约5.25%的3... 查看原文 →
2010 巴菲特致股东信 1
...有 8%）。不管在什么情况下，去年的销售都会很糟糕，但我在 2009 年报告中评论过的融资问题还在雪上加霜。具体来说：政府的住房融资政策——体现在联邦住房管理局（FHA）、房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）认可的贷款标准中——偏向现场建造的住宅，抵消了预制房的价格优势。 查看原文 →